沿海铁路的组成部分

丹大快速铁路是规划建设的东北东部铁路通道的重要组成部分 ，线路自大连北站接轨
，经过大连市甘井子区 、金州区
、保税区、普兰店区 、花园口区和庄河市，后经东港市抵达丹东。线路全长292公里 ，大连市境内198公里，丹东市境内94公里 。总投资估算额为291.36亿元
。已于2010年03月17日正式开工
，定于2015年12月20日通车运营。

功能定位：可行性报告批文规定为“客运为主、兼顾货运的大能力快速铁路通道 ” 。铁路等级为国铁Ⅰ级，线数为双线 ，设计速度200公里/小时
，牵引车辆为电力车，以客运为主。列车类型：动车组为主 ，兼顾普速列车（客车和货车）
。 近日
，国务院正式审议2016年重点工程，其中烟台到大连海底隧道施工方案正式出炉。隧道开通后 ，从烟台到大连最多只需要40分钟 。

烟台到大连的海底隧道是指烟台蓬莱至旅顺之间的海底隧道
，归属铁路总公司管理，整条隧道全长123公里 ，火车设计时速为250公里
，运行速度能达到220公里/小时，届时从烟台到大连最多只需要40分钟
。

据了解 ，工程方案将采纳全海底隧道方案，以火车载运汽车通行
，南北两端的接驳点
、工程规模也已确定。 青荣城际铁路正线长度为299.18公里（其中利用既有胶济线13.3公里），总投资371.3亿元 ，为客运专线铁路
，正线数目为双线 。项目设计时速250公里，预留每小时300公里 ，于2010年10月正式开工
。2014年8月25日
，青烟威荣城际铁路在烟台牟平成功合龙，实现铺轨贯通。2014年12月28日 ，山东省内第一条区域性城际高速铁路——青烟威荣城际铁路正式通车运行 。

青荣城际铁路设计为客运专线铁路
，主要承担青岛与烟台、威海之间的城际客流，同时承担部分跨线客流
。此外 ，正线数目为双线
，设计时速为250公里（线下平面条件预留300公里/小时），计划采用CRH动车组运行 ，预计到2020年日客运量达到19.9万人，到2030年日客运量达到29.3万人
，届时青岛至烟台的行程将由3.7小时缩短至1.5小时，青岛至威海则将由4.3小时缩短至1.7小时 ，实现动车组“公交化
”运行。正式通车后
，将改写烟台和威海历史，烟台 、威海两座城市将正式纳入全国高铁网 。

按照规划 ，青荣城际铁路从青岛北站到荣成站
，全线共设青岛北站
、城阳站、即墨北站 、夏格庄站
、莱西北站、莱阳站 、海阳北站
、桃村北站、烟台南站（汽车站站） 、芝罘站
、牟平站、威海北站 、威海站、文登东站
、荣成站13个车站
。

青岛至荣成城际铁路青岛北站已单独立项建设，烟台站为既有车站 ，城阳、莱西 、莱阳和威海站为既有站改建。青荣城际铁路速度目标值推荐设计速度为250公里/小时
，青荣正线线下工程预留300公里/小时的条件 。 青连铁路是我国黄海沿海青岛至上海高速铁路运输通道的一部分。正线北起青岛铁路枢纽城阳站，沿环胶州湾高速
、同三高速公路、204国道方向 ，沿途经过青岛市城阳区 、胶州市
、黄岛区（前湾港区）、胶南市（董家口港区）
，日照市和连云港市的赣榆区，终点为连盐铁路设计起点石桥站
。青连铁路营海南段将与胶济客运专线相连 ，日照段将与兖石铁路相连，南端连接连盐铁路
，联通黄海北部沿海三条横贯铁路干线胶济 、兖石
、陇海铁路。铁路正线全长196.8公里，总投资210.4亿元 ，建设标准为国铁Ⅰ级
，双线电气化，设计速度为每小时200公里 ，客货并重
，兼顾疏港、城际的铁路运输功能，可开行动车组列车 ，计划2014年底开工建设
，工期3年，2017年底建成 。铁路建成之后 ，可向南经连云港-盐城-南通直达上海
，青岛至上海间的铁路运输距离可由现在的1400公里缩短至800公里，时间可由现在的7小时缩短至4小时（按时速200公里计算） ，将大大促进胶东沿海与江淮及长三角地区之间的联系，带动沿线各港口城市经济的发展
。

青连铁路2014年开工建设
，青连铁路起自青岛北客站，沿环胶州湾高速公路高架到胶州向南 ，经日照至江苏连云港市赣榆
，终点为连盐铁路设计起点石桥站，横跨两省三市。 连盐铁路于2008年12月获得国家发改委批准立项 ，当时批复的标准为单线
，设计时速只有160公里 。随着江苏沿海开发上升为国家战略，江苏沿海地区的开发和建设也随之进入一个更高的层次
。为了使连盐铁路在江苏沿海大开发中发挥出更加有效的作用 ，经过省交通厅 、铁道办和铁道部的磋商和论证
，连盐铁路的设计方案进行了相应的调整。建设标准为国铁Ⅰ级，双线电气化 ，设计速度为每小时200公里 。2009年10月26日
，铁道部和江苏省将可研报告上报国家发改委
。2009年11月27日，可研报告通过国家发改委委托的专家评估。2010年7月25日 ，国家发改委召开主任会议，批复同意连云港至盐城铁路可行性研究报告
，正线全长232.2公里，全线设12个车站 ，总投资259.84亿元
，2013年底开工铺轨 。作为国家沿海铁路的重要组成部分，连盐铁路的建设将沟通起整个沿海运输大动脉 ，未来
，一条纵贯南北的沿海集疏运大通道必将为江苏沿海开发提供强有力的交通支撑
。

连盐铁路自连云港市赣榆区石桥站引出至盐城北站，预计2017年5月建成 ，开通后
，连云港
、盐城到上海时间比现在减少了一半。 连云港至南通沿海高铁客运专线（中长期） 连云港至南通的沿海高铁（中长期），串联起连云港、盐城 、南通 ，里程420公里,时速300公里
，客运专线，双线高速铁路 ，并向省外延伸至上海、青岛 。 盐城至南通段利用改造后的宁启铁路海安县—南通段和新长铁路盐城—海安段。

新长铁路盐城—海安段目前为单线，规划扩能改造
，既有线盐城北至海安段改造工程：为国铁I级单线电气化货运专线，预留双线条件 ，牵引质量为5000t
，估算投资15.8亿元，其中静态投资15.2亿元
。

新建盐城北至海安双线工程：为双线电气化客运专线 ，速度目标值为200km/h
，预留250km/h。线路全长约109公里（其中盐城境内约94公里），估算投资126.8亿元 ，每正线公里约1.17亿元
，其中静态投资110.6亿元，每正线公里1.02亿元 ，其他为建设期贷款利息和车辆购置费 。

大丰港专用线：为工企I级（线下按国铁II级）单线电气化铁路
，牵引质量为5000t，线路全长约44公里 ，估算投资18.9亿元，每正线公里约4200万元
，其中静态投资18.1亿元
。 宁启铁路在海安与新长铁路连接，在南通与即将建设的沪通铁路衔接连通上海方向。

宁启铁路全长210公里 ，2002年3月1日动工
，总投资32.2亿元人民币，2003年12月全线铺通 ，2005年宁启铁路一期工程完成并开通运行 。2009年2月15日
，宁启铁路的复线电气化改造工程获铁道部批复
。2009年7月14日宁启铁路复线电气化改造工程正式开工。复线电气化工程建设项目主要是增建第二线并电气化，对既有线电气化改造和部分路段提速改造 。宁启铁路复线电气化改造后 ，将建成兼顾城际功能的客货混运
、通行双层集装箱列车的大能力快速通道
，可大幅提高客货运输能力和质量，满足区域客货运输增长需要
。旅客列车设计时速为200公里。

宁启铁路复线现已完成铺轨和接触网的架设 ，扫尾工程已接近尾声
，力争2015年12月10日开通 。 沪通铁路自2008年2月立项至今，跨越长江工程方案一直是研究和论证的重点
。针对沪通铁路原苏通公路大桥下游桥隧越江方案 ，环评单位已于2009年12月完成了环评报告的编制工作，铁道部与交通运输部达成共识
，为充分利用过江资源，同时保证铁路与航道安全 ，过江通道上建设沪通铁路长江大桥
，并形成综合性过江通道。

因越江桥址变化，沪通铁路线路走向将延伸至苏州市所辖的常熟市和张家港市 。该铁路将南连浦东铁路、沪宁铁路 ，北接宁启铁路
，彻底改变上海长期以来只有向西 、向南的铁路路网格局，实现东部沿海铁路大贯通。这项工程建成后乘动车组从上海到南通只需1个多小时
。

根据规划 ，沪通铁路北起宁启铁路的平东站（新建）
，途经南通市通州区
、苏州市所辖的常熟、太仓 、昆山三市及上海市嘉定区和宝山区，引入既有京沪线安亭站和既有北杨支线杨行站；线路经过杨行站后 ，跨越黄浦江途经上海市浦东新区
、南汇区和奉贤区接轨于浦东铁路I期工程四团站。

2013年是江苏沿海开发上升为国家战略的第五个年头 。省政府召开新闻发布会
，公布了江苏新一轮沿海地区发展三年专项实施方案，从农业、工业 、服务业
、交通、能源 、科技
、水利、环境和生态 、城乡建设、人力资源和社会保障等10个方面 ，描绘了沿海地区发展的蓝图，其中江苏要新开建4条铁路
。

沪通铁路自宁启铁路平东站引出
，沿九圩港西侧至南通跨越长江至张家港市，往东经常熟
、太仓 ，在太仓分出两支
，一支往南接入京沪铁路安亭站，另一支继续往东经杨行进入宝山、浦东 ，连通浦东国际机场。沪通铁路项目于2014年开工
，建成后运行动车组，南通到上海预计只需1小时 。 沪杭铁路是中国一条从上海通往浙江杭州的铁路 ，于1906年动工
，1909年建成，全长189千米
。它与沪宁铁路相连 ，并与浙赣铁路 、湘黔铁路和贵昆铁路等共同构成了中国中南部地区的一条东西向铁路干线。该铁路全线都是复线并正在实现电气化改造 。东起上海市闸北区
，西到浙江省杭州市上城区，全长201公里
。共有车站16个。

沪杭铁路 ，原称沪杭甬铁路，后因杭州到宁波间曹娥江桥未建成
，便改称沪杭线 。建于1906-1909年
。线路从上海站引出，在上海西站
、新桥站分别有上海西到长宁支线以及到浙赣的联络线和南新环线与京沪铁路相联接；新桥站还建有通往闵行、吴泾两工业区的新闵支线和经闵行西站通往上海石化总厂的金山支线。沪杭线在艮山门站与宣杭线接轨；在杭州站与杭甬线接轨；在南星桥站与浙赣线接轨 。线路所经为杭州湾以北 ，太湖流域南部最富庶之区
，地势平坦，河流网布 ，物产富饶
，风光秀丽，名胜古迹繁多 ，历为游览胜地。

沿海铁路在本段的线路为沪杭城际高速铁路
，连接上海与杭州，是中国“四纵四横”客运专线网络中沪昆客运专线的一个组成部分
。该工程连接上海 、杭州两大城市 ，由上海虹桥站引出
，经松江南-----金山北-----嘉善南-----嘉兴南-----桐乡-----海宁西-----余杭南引入杭州东站，并通过联络线与上海站
、杭州站相接 ，正线全长160公里，其中87%为桥梁工程
，全线设车站9座。全线设计时速为350公里 。工程自2009年2月26日动工，2010年10月26日正式通车营运
。 目前既有线为萧甬铁路 ，又称杭甬铁路
，是中国浙江一条连接杭州和宁波的民营股份制铁路。起点是杭州钱塘江南岸的杭州南站（原名萧山站），终点在宁波南站 ，全长147.32千米
，建成于1937年，是浙江省内重要的交通干线 。目前运营商为萧甬铁路有限责任公司 ，管理方为上海铁路局
。

2009年3月19日
，杭甬客运专线率先在宁波开始动工。4月2日，节点工程长达6公里的余姚大山脑隧道开挖 ，预计24个月完工 。11月26日
，杭甬客专余慈站开工建设
。12月19日，上虞段完成全线首榀900吨梁箱架设任务。12月30日 ，杭甬客专重要配套工程，铁路宁波枢纽工程开工 。2010年1月20日
，长509米的道墟隧道贯通
。5月14日，位于慈溪市境内的长度达1749米的凉帽山隧道贯通。杭甬客运专线全部工程预计于2011年底完成并通车 。 厦深铁路东起福建省厦门市 ，西到广东省深圳市。规划里程约550千米
，设计时速250千米，总投资约为300亿元
。厦深铁路是上海至深圳快速客运通道的一部分 ，是中国铁路“四纵四横 ”快速客运通道中的“一纵”。于2007年11月23日开工
，预计在2013年底通车 。全长511.809千米，全线设18个车站 ，以客运为主
，兼顾货运，输送能力将达旅客列车75对 ，货运2500万吨
。由铁道部第二、第四勘察设计院设计。 该铁路分属南昌铁路局和广铁集团管辖 。

厦深铁路沿线经过厦门 、漳州
、潮州、汕头 、普宁
、汕尾、惠州 、深圳等8市
。厦深铁路自厦门西站引出
，沿鹰厦铁路南侧，经漳州市、广东省潮汕地区 ，至深圳站。全线长511.809公里，途经8个地级市
，土地面积42969平方公里 。2004年，沿线地区铁路客运量市场份额为4.9% ，客运需求度为13.8次/人年
，高于全国平均水平
。 深圳至茂名段铁路为：深茂高速铁路，又称深茂高铁 ，或深茂铁路
，是广东西部沿海高速铁路（粤西沿海高速铁路）的一部分，是国家规划东北经沿海城市至海南三亚纵向沿海高速铁路的一部分。

线路起于深圳市北站 ，途经广州南沙
、中山、江门 、阳江
，终于茂名市东站，东接厦深铁路 ，西接茂湛铁路
、河茂铁路,北接洛湛铁路
，全长为371.73公里，按国铁I级、双向电气化规划 ，初步设计时速为200公里，预留250km
，总投资458.4亿元人民币 。2013年年底开工建设，预计2018年建成通车
。

茂名至湛江段铁路为：茂湛高速铁路 ，又称茂湛高铁
，或茂湛铁路，是广东西部沿海高速铁路（西部沿海高铁 ，或粤西沿海高速铁路）的重要组成部分。

线路起于茂名东站
，途经茂名市（茂南区） 、湛江市（吴川市
、坡头区、遂溪县等县市区），终于湛江站 ，东接深茂高速铁路（深茂高铁） 、广茂铁路
，北接洛湛铁路
、黎湛铁路，西接河茂铁路 ，线路全长103公里 。按国铁I级、双向电气化规划
，初步设计时速为200公里，预留250km ，2009年开工建设，预计2013年底建成通车。 合湛铁路线路起自广西沿海城际铁路合浦站
，经铁山港 、白沙
、山口、青平 、横山，终至遂溪北站 ，正线全长115公里
。配套建设铁山港联络线、北海联络线和引入湛江枢纽相关工程。预留遂溪北站至湛江西站铁路接轨条件 。

合湛铁路是国铁Ⅰ级双线电气化铁路
，设计时速250公里每小时
。已于2015年12月22日正式开工，2018年年中通车 ，建设工期3年半。 广西沿海城际铁路
，是我国沿海铁路的重要组成部分，是广西乃至西南地区出海大通道的主要铁路运输通道 ，北部湾城市最主要的交通大动脉
，是中国—东盟国际铁路通道的重要组成部分，包括三部分 ，南钦高铁
、钦防高铁、钦北高铁 。是一条由以三条以钦州为中心的沿海高速铁路高铁组成
，速度250公里/小时，南钦线正线全长约98公里 ，钦北线99公里，钦防线仅有62公里
。即使是南宁至北海
，距离也是197公里，南宁至防城港则为170公里。线路已于2009年全线开工 ，工期3年半
，2013年12月30日全线建成通车[1]，北部湾4市进入同城时代 ，融入1小时经济圈 。

安徽芜湖
，对符合条件的青年英才，最高可获得10%购房款补贴
。

广东惠州 ，符合条件的人才公积金贷款额度不受缴存余额限制。

12月14日
，两地同时发布房地产相关促进政策 。事实上，自中央经济工作会议结束后的一周内 ，多地已发布相关政策
，落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
”的会议精神
。

作为较早落实会议精神的城市 ，湖南衡阳12月10日就发布了购房补贴政策。12月13日，衡阳下辖耒阳市召开促推房地产行业发展座谈会
，提出“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”“依法解决房地产开发企业的合理诉求 ”“全力做好房地产企业与金融机构的无缝对接
” 。

相比一二线城市，三四线城市眼下的库存积压现象极为明显 ，已是2016年7月份以来的最高值
，创下5年来新高。

顶层设计不断完善，区域市场不断出台提振政策 ，大家都希望为这个市场注入一些信心
。

补贴方式五花八门

据《每日经济新闻》记者不完全统计
，近一个月来，包括呼和浩特 、荆门
、衡阳、开封 、南宁
、保定、南通海安 、重庆璧山和万州
、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的十余地都拿出了真金白银 ，以期提振市场。

12月14日
，浙江省金华市武义县发布《我县首创民营工业企业新居民“购房券”奖励政策》，将于明年1月1日起实施 。

同日 ，安徽省芜湖市发布《青年英才购房补贴发放实施细则的通知》
，将对符合条件的人群发放购房补贴，给予购房款最高10%补贴
。首期补贴为购房款的3% ，分3年平均兑现，剩余购房款补贴按申请人上年度实缴个税地方留存部分逐年兑现。

11月底
，呼和浩特起草《呼和浩特市高校毕业生租房补贴实施办法》及《呼和浩特市高校毕业生购房补贴实施办法》(征求意见稿)，将对符合条件的博士研究生 、硕士研究生
、本科生 ，分别一次性给予10万元、5万元 、3万元补贴 。

10月中旬
，荆门起草《关于促进中心城区房地产市场持续健康发展的若干意见(征求意见稿)》，对毕业5年内并承诺在中心城区连续最低工作服务年限不少于5年的符合条件人才 ，从该意见实施之日起一年内
，在中心城区首次购买唯一新建商品住房，网签商品住房买卖合同 ，取得契税完税证明的
，按照每个家庭一次性给予购房补贴
。

除了人才引进，契税补贴也是一种重要形式。

12月10日 ，衡阳发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》
，2021年12月1日到2022年5月31日期间在衡阳城区购买商品房或地下车位，将享受15%到50%不等的契税补贴 。

同日 ，重庆市璧山区宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动
。活动期间
，购买新建商品住房(限1套)、车位(不超过2个)
、商服用房(不超过5个)和办公用房，以及购买二手住房(限1套) ，符合相应条件的
，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。

12月初，开封发布政策 ，对通告发布之日起至2021年12月23日缴纳商品住房契税且符合补贴范围的
，按照契税总额的12%给予补贴 。

值得留意的是，三胎也成为数地发放购房补贴的一条理由
。

今年9月 ，甘肃省临泽县成为全国第一个提出三孩家庭购房补贴概念的地区。临泽县对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭
，在临泽县城区购买商品房时给予4万元政府补助，在各中心集镇 、屯泉小镇
、丹霞康养村等集中居住区购买商品房时给予3万元政府补助 。

此后 ，江苏省南通市海安市也发布相关政策
，如果二胎家庭再次购房，可以通过出示户口本或者出生证明 ，享受每平方米200元的减免补贴，三胎家庭可享受每平方米400元的减免补贴。

保定更为直接
，以促进被动式建筑发展的方式对楼市定向松绑
。

11月30日，保定在《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》中规定 ，购买被动式超低能耗商品住宅
，可不受区域性商品住房限购政策的限制；使用住房公积金贷款购买被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也告诉《每日经济新闻》记者：“近期 ，中央明确‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’
，各地根据实际情况，重点支持合理住房需求释放 。地方响应中央要求 ，在房地产信贷环境边际改善的背景下
，因城施策出台扶持类政策，平稳购房者预期 ，引导刚需和改善性住房需求正常释放
。 ”

对于政策效果
，陈文静认为：“部分城市出台购房补贴政策，一方面有助于平抑购房者观望情绪 ，另一方面引导合理住房需求正常释放。短期来看，购房者预期稳定仍需一定时间
，但随着地方加快落实‘两个维护’，信贷环境继续改善 ，相关扶持性政策继续跟进
，预计房价逐步趋于平稳，购房者置业信心亦有望提振 。
”

为什么是衡阳？

从微观来看 ，衡阳能够清楚地说明政策出台背后的机理
。

作为中央经济工作会议后首个响应政策的城市
，衡阳对2021年12月1日-2022年1月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的50%；对2022年2月1日-3月31日期间购买新建商品住房的 ，补贴所交契税的30%；对2022年4月1日-5月31日期间购买新建商品住房的
，补贴所交契税的15%；对2021年12月1日-2022年5月31日期间购买地下车位的，补贴所交契税的80%。

简言之 ，越早在衡阳买房
，能够享受的补贴额度越大 。

记者注意到，购房者要想享受衡阳的购房补贴 ，需同时满足三个条件：仅限于购买衡阳市城区的新建商品住房或地下车位，购买商业门面或二手房不能享受补贴；网签时间必须是2021年12月1日-2022年5月31日；办理了网签备案并缴纳契税的
。

衡阳市住建局工作人员告诉《每日经济新闻》记者
，下发该文件的初衷是贯彻执行上层对房地产市场的“三稳”预期。至于具体落实，购房者在签订购房后可以带上所需相关文件直接去行政大厅办理 。

记者粗略地算了一笔账 ，衡阳此次补贴政策能帮购房者省下2500-12000元不等
。

根据目前衡阳的契税标准
，首套房90平方米以下(含)，契税1%；90平方米以上 ，契税1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%
，大于144平方米的3%；二套房契税为3%；产权车位契税为4%。

根据58安居客数据，衡阳目前房价为5731元/平方米 ，90平方米的首套房契税为5157元
，50%可省2578元；140平方米的契税约24070元，50%可省12035元 。

衡阳为何要下发“鼓励购房 ”政策？

当地住建局对外的表述是 ，这是为深入贯彻落实党中央、国务院“房住不炒
”决策部署
，稳地价 、稳房价
、稳预期，满足人民群众居住需求 ，促进房地产市场平稳健康发展。

《每日经济新闻》记者查询近几年衡阳的市场数据发现，虽说房价变化不大
，但成交量却持续下滑
。

据58安居客数据，2018年以来 ，衡阳整体房价变化不大
，过去三年房价仅上涨了270元/平方米。

但成交量却出现了大幅下滑 。

从房天下数据看，2018-2020年 ，衡阳房地产新房的成交套数分别为3.03万、2.53万 、2.98万套
，但今年1-11月，衡阳仅成交了1.92万套 ，成交情况远低于同期
。

一位衡阳蒸湘区的置业顾问向《每日经济新闻》记者透露：“衡阳楼市自从2018年走下神坛以来
，就一直是不温不火状态，蒸湘区相对好一点 ，其他多数片区都属于去库存和横盘状态。今年10月以来
，多个楼盘打出类似4
、5字头起房价，加8888元还送车位的宣传 ，侧面反映了开发商在想各种办法去库存 。”

衡阳备受去化周期长的困扰
。

根据房天下的数据，2021年上半年衡阳新房成交量为1.16万套
，而同期住宅库存为3.43万套，据此推算衡阳楼市去化周期为17.77个月。

相比之下 ，非住宅的去化更难
，去化周期基本都在60个月以上 。据衡阳市住房和城乡建设信息中心数据，截至2020年12月底 ，衡阳市区非住宅库存面积211.27万平方米
，同比增长16.52%；库存去化周期为65.07个月
。

换言之，衡阳的非住宅产品 ，要将近5年半才能卖完。

库存创5年来新高

如果从宏观看
，近期我国房地产市场存在下行趋势，除一些房企爆发流动性危机外 ，整体销售情况也在趋冷 。

根据国家统计局数据
，11月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平
。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2% ，广州下降0.6%，深圳持平；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%
，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

需要注意的是，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% ，降幅与上月相同 。

从国房景气指数看
，我国整体数据画出了一个明显的倒V字型。

如前所述，近期出台政策的多为三四线城市 ，记者留意到
，正是这些地方存在着一定的高库存风险
。

易居研究院在《100城住宅库存报告》(下称报告)中直言：“当前全国100城库存压力明显增大，尤其是出现了市场成交量连续6个月环比下跌 ，库存创5年来新高的现象。 ”

报告显示
，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米 ，环比增长2.1%
，同比增长2.1% 。库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势
。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值 ，即创下5年来的新高。

“当前需要高度关注百城库存压力 。库存压力和风险若不解除，那么房企销售资金的回款速度会进一步放缓
，进而使得当前房企现金流压力更大
。
”

11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米 ，而成交量为3437万平方米
，呈现了“供大于求”态势。当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软 ，目前已出现连续6个月环比下跌的现象 。

整体去化周期也在拉长
。

11月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月
，这也意味着市场消化完这些库存需要12.5个月时间。观察2016年8月份以来的百城去化周期，总体上在10个月左右上下波动 。而今年下半年开始 ，存销比在10个月的基础上快速拉升
。

其中需要注意的是
，报告显示“城市结构方面，三四线城市库存攀升的态势最明显 ” ，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势
，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。数据显示 ，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值
，即创下5年来的新高 。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。

面对这种现状 ，出台补贴政策似乎就很容易理解
。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为
，三四线城市普遍面临库存压力较大的问题，而各类城市出台购房补贴政策 ，有助于加速去库存。

“在当前房地产市场降温的大背景下
，三四线城市购房政策放松的可能性是比较大的，尤其是针对大学生、改善型购房需求 、三孩家庭等 ，都有很大概率出台更多宽松的购房政策 。”

陈文静认为
，年底中央对2022年房地产明确定调，预计在“房住不炒
”的大基调下 ，短期信贷政策对首套
、改善性住房需求的支撑力度将不断加大
。

“地方将响应中央要求因城施策对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措
，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外 ，降低贷款利率、减免部分交易税额 、提高企业预售资金使用效率、优化预售条件等政策亦存微调预期。”

良性循环和健康发展

不仅仅是区域性政策，近期顶层设计对房地产也持续释放了善意 。

12月8日至10日举行的中央经济工作会议明确表示：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求
，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
。 ”

12月11日，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会
”明确 ，房地产是支柱产业
，住房更是居民的消费。

12月13日，中国人民银行党委召开扩大会议 ，会议也表示：“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度
，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 。”

同日 ，中国人民银行发布2021年11月个人住房贷款统计数据
。2021年11月末
，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元 ，较10月多增532亿元。

严跃进认为：“房贷方面的贷款余额规模增大
，商业银行积极执行央行最新房贷政策，在放贷方面持续推进 ，体现了支持合理住房消费需求的导向，进一步说明房贷市场持续宽松
、向好发展 。 ”

陈文静表示
，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧 ，销售市场及土地市场均明显降温
，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫 ，从企业融资到投资拿地、开工建设 、销售回款
、竣工交付等环节均不同程度遇阻
，现阶段良性循环对行业发展尤为重要
。

“中央经济工作坚持‘稳字当头、稳中求进’，房地产作为国民经济的支柱产业 ，还需要发挥稳定器的作用。当前对于政府来说
，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，良性循环后才会更好地健康发展 ，因城施策下
，资金端 、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环，进一步支撑经济稳步发展 。
”

记者手记丨买房仍需谨慎

楼市噤若寒蝉 ，调控力度不减，城市管理者们提出了不一样的应对策略。

根据记者的不完全统计
，近一个月以来，已有超过10个城市下发了相关购房补贴政策
。而从具体措施来看 ，主要集中在契税减免
、现金补贴、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠等方式上。

虽说鼓励政策都是实打实的补贴
，但从这些下发购房补贴的城市来看，主要还是以三四线城市为主 ，这背后
，是市场成交数据的持续下滑，以及普遍存在的去化压力 。

对购房者来说 ，如果原本就在这些三四线城市有安家置业需求
，那么政策出台后开始着手买入，确实能不同程度地享受优惠和税收减免
。而若短期内没有这样的需求 ，买入仍需谨慎
，还得综合考虑市场流动性 、未来城市发展潜力等问题。